LA HIPOTECA INVERSA
LA HIPOTECA INVERSA: UN COMPLEMENT DE LA PENSIÓ DEPENDENT DE L'HABITATGE
Aquesta temàtica, si no ens afecta directament a nosaltres, si ho fa en el cas de parents, amics, avis o pares que es jubilen o que fa anys que es van jubilar. Quan ens jubilem, les despeses no es redueixen tant com es preveia inicialment. D’una banda, el període de jubilació és esplèndid per reprendre projectes i il·lusions aparcats anys enrere i no ens volem estar de res quan la salut encara no és un problema. D’altra banda, amb el temps van apareixent noves necessitats no previstes: una persona de companyia o l'ingrés en una residència. Per tot plegat, la pensió acaba resultant insuficient i els estalvis s'esgoten, en gran part perquè ja no és possible viure només dels seus interessos. Però la casa o el pis de propietat encara hi és. Tenim, doncs, patrimoni en forma d'habitatge, i ens convindria disposar d'alguns ingressos complementaris en efectiu.
La hipoteca inversa és una forma de disposar de diners en efectiu a compte del valor de l'habitatge sense haver de vendre'l. I, molt important, garantint-ne la propietat i la disponibilitat fins a l'últim moment de vida del titular.
Què és, doncs, una hipoteca inversa? Com el seu nom deixa entendre, és una operació inversa del que s'entén normalment com a hipoteca. La hipoteca inversa és el préstec o crèdit amb la garantia d'un immoble que no es compra ara sinó que ja forma part del patrimoni del titular amb anterioritat. Els diners que presta l'entitat poden combinar-se entre un import inicial i/o uns pagaments periòdics (per exemple, mensuals) que venen a constituir una espècie de renda o pensió per al propietari de l'immoble. A més, i aquesta és la clau de volta de tot plegat, l'entitat prestadora no pot reclamar la devolució del deute acumulat fins a la defunció del titular, o de l'últim dels titulars si en són més d'un.
A més, la constitució de l'operació no impedeix fer l'ús de l'immoble que es consideri més convenient durant la seva vigència, com continuar-hi vivint o, fins i tot, llogar-lo. Això sí, encara que la venda de l'immoble també és possible, implicarà el venciment anticipat de la hipoteca i caldrà en aquell moment o bé satisfer a l'entitat l'import total del deute pendent o bé prestar garanties alternatives que l'entitat consideri suficients.
Des de l'any 2007, la legislació espanyola compta amb una regulació específica de la hipoteca inversa “típica” que està subjecta a uns requeriments estrictes del Banc d'Espanya en matèria de transparència amb els clients. D'hipoteques inverses, n'hi pot haver de moltes modalitats i amb moltes formes diferents però les “típiques” tenen algunes característiques força concretes:
- S'ha de tractar d'un habitatge habitual.
- Es concedeixen a persones de més de 65 anys, dependents o discapacitades en més d'un 33%. Pot fer-se amb titularitats conjuntes, amb més d'un titular i beneficiari.
- Els diners prestats es disposaran d'una sola vegada o de forma periòdica en el temps.
- L'entitat prestadora només podrà exigir el deute acumulat a partir de la defunció del deutor. Això vol dir que l'entitat tampoc podrà executar l'immoble en garantia mentre el titular estigui en vida. Aquest, a més, no en perdrà la titularitat en cap moment.
- Cal una taxació de l'habitatge i mantenir-lo assegurat contra danys.
Aquest tipus d'operacions només es poden fer amb bancs, entitats de crèdits i asseguradores autoritzades a operar a Espanya.
L'import de les quantitats que es podran obtenir de les entitats dependrà, sobretot:
-
De l'edat del titular, o les edats dels titulars si n'hi ha més d'un. Com més edat es tingui, més import estarà disposat a lliurar l'entitat, ja sigui com a disposició única o en disposicions periòdiques en forma de renda.
-
De la valoració de l'immoble que faci un taxador expert independent. L'entitat fixarà un percentatge sobre el valor de taxació que serà el límit de totes les disposicions possibles
-
Lligat a aquest darrer aspecte, i per evitar que en cas de longevitat del titular s'assoleixi l'import màxim que l'entitat pagarà al titular, es pot combinar la hipoteca inversa amb una renda vitalícia que una entitat asseguradora es comprometi a satisfer a partir d'un moment futur. El fet d'incloure aquesta garantia comportarà rebre imports menors a canvi de tenir la garantia de les percepcions fins al moment de la defunció.
Quan arriba la defunció del titular, o de l'últim dels titulars si l'operació s'ha establert així, els hereus hauran de satisfer a l'entitat l'import del deute pendent, és a dir, dels imports rebuts en préstec, així com de la totalitat dels interessos deguts. Si els hereus opten per no fer-ho, l'entitat normalment procedirà a l'execució hipotecària. Si de la subhasta en resulta un import superior al deute acumulat, els hereus rebran la diferència. Però de la mateixa manera, si de la subhasta de l'immoble no en resulta un import suficient per cobrir el deute, l'entitat tindrà dret a reclamar la diferència als hereus però, i això és important, amb el límit del valor de l'herència i mai afectant el patrimoni dels hereus.
Finalment, cal tenir en compte els aspectes fiscals. Com que les quantitats que percep el titular no són rendiments de cap tipus sinó que es tracta d'imports rebuts en préstec, no hi ha tributació en IRPF. A més, si l'operació se cenyeix al que es considera la hipoteca inversa “típica”, és a dir, la que compleix amb les característiques abans assenyalades, hi ha alguns avantatges fiscals addicionals en l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. També se li reconeixen alguns avantatges en matèria d'honoraris notarials i registrals.
Tot plegat fa que la hipoteca inversa sigui una opció que calgui tenir molt en compte en situacions en què es disposa de la titularitat de l'habitatge habitual i interessa liquidar part del seu valor en vida. Els hereus podran acabar rebent l'herència, llevat de l'equivalent a la part entregada en préstec per l'entitat més els interessos generats.
Les entitats que es troben facultades per la llei a realitzar aquest tipus d'operacions estan supervisades pels poders públics i tenen unes obligacions legals molt rellevants, especialment pel que fa a informació i transparència en les seves ofertes contractuals, fins al punt d'haver de garantir als futurs clients un assessorament previ i independent. Amb tot, és del tot recomanable adreçar-se només a entitats de la millor reputació i de la màxima solvència.
Esta temática, si no nos afecta directamente a nosotros, sí lo hace en el caso de parientes, amigos, abuelos o padres que se jubilan o que hace años que se jubilaron. Cuando nos jubilamos, los gastos no se reducen tanto como se preveía inicialmente. Por un lado, el periodo de jubilación es espléndido para retomar proyectos e ilusiones aparcados años atrás y no queremos perdernos nada cuando la salud todavía no es un problema. Por otra parte, con el tiempo van apareciendo nuevas necesidades no previstas: una persona de compañía o el ingreso en una residencia. Por todo ello, la pensión acaba resultando insuficiente y los ahorros se agotan, en gran parte porque ya no es posible vivir sólo de sus intereses. Pero la casa o el piso de propiedad todavía está ahí. Tenemos, pues, patrimonio en forma de vivienda, y nos convendría disponer de algunos ingresos complementarios en efectivo.
La hipoteca inversa es una forma de disponer de dinero en efectivo a cuenta del valor de la vivienda sin tener que venderla. Y, muy importante, garantizando la propiedad y la disponibilidad hasta el último momento de vida del titular.
¿Qué es, pues, una hipoteca inversa? Como su nombre deja entender, es una operación inversa de lo que se entiende normalmente como hipoteca. La hipoteca inversa es el préstamo o crédito con la garantía de un inmueble que no se compra ahora sino que ya forma parte del patrimonio del titular con anterioridad. El dinero que presta la entidad pueden combinarse entre un importe inicial y/o unos pagos periódicos (por ejemplo, mensuales) que vienen a constituir una especie de renta o pensión para el propietario del inmueble. Además, y esta es el punto clave de todo ello, la entidad prestamista no puede reclamar la devolución de la deuda acumulada hasta el fallecimiento del titular, o del último de los titulares si son más de uno.
Además, la constitución de la operación no impide hacer el uso del inmueble que se considere más conveniente durante su vigencia, como continuar viviendo o, incluso, alquilarlo. Eso sí, aunque la venta del inmueble también es posible, implicará el vencimiento anticipado de la hipoteca y en ese momento o bien habrá de satisfacer a la entidad el importe total de la deuda pendiente o bien prestar garantías alternativas que la entidad considere suficientes.
Desde el año 2007, la legislación española cuenta con una regulación específica de la hipoteca inversa “típica” que está sujeta a requerimientos estrictos del Banco de España en materia de transparencia con los clientes. Puede haber hipotecas inversas de muchas modalidades y de formas muy diferentes, pero las “típicas” tienen algunas características bastante concretas:
- Se debe tratar de una vivienda habitual.
- Se conceden a personas de más de 65 años, dependientes o discapacitadas en más de un 33%. Puede hacerse con titularidades conjuntas, con más de un titular y beneficiario.
- El dinero prestado se dispondrán de una sola vez o de forma periódica en el tiempo.
- La entidad prestamista sólo podrá exigir la deuda acumulada a partir del fallecimiento del deudor. Esto significa que la entidad tampoco podrá ejecutar el inmueble en garantía mientras el titular esté en vida. Este, además, no perderá la titularidad en ningún momento.
- Hay que tasar la vivienda y mantenerla asegurada contra daños.
Este tipo de operaciones sólo se pueden hacer con bancos, entidades de créditos y aseguradoras autorizadas a operar en España.
El importe de las cantidades que se podrán obtener de las entidades dependerá, sobre todo:
-
De la edad del titular, o de las edades de los titulares si hay más de uno. Cuanta más edad se tenga, mayor importe estará dispuesto a entregar la entidad, ya sea como disposición única o en disposiciones periódicas en forma de renta.
-
De la valoración del inmueble que haga un tasador experto independiente. La entidad fijará un porcentaje sobre el valor de tasación que será el límite de todas las disposiciones posibles.
-
Ligado a este último aspecto, y para evitar que en caso de longevidad del titular se alcance el importe máximo que la entidad pagará al titular, se puede combinar la hipoteca inversa con una renta vitalicia que una entidad aseguradora se comprometa a satisfacer a partir de un momento futuro. El hecho de incluir esta garantía comportará recibir importes menores a cambio de tener la garantía de las percepciones hasta el momento del fallecimiento.
Cuando llega el fallecimiento del titular, o del último de los titulares si la operación se ha establecido así, los herederos deberán satisfacer a la entidad el importe de la deuda pendiente, es decir, de los importes recibidos en préstamo, así como de la totalidad de los intereses debidos. Si los herederos optan por no hacerlo, la entidad normalmente procederá a la ejecución hipotecaria. Si de la subasta resulta un importe superior a la deuda acumulada, los herederos recibirán la diferencia. Pero del mismo modo, si de la subasta del inmueble no resulta un importe suficiente para cubrir la deuda, la entidad tendrá derecho a reclamar la diferencia a los herederos, pero, y esto es importante, con el límite del valor de la herencia y nunca afectando el patrimonio de los herederos.
Finalmente, hay que tener en cuenta los aspectos fiscales. Como las cantidades que percibe el titular no son rendimientos de ningún tipo sino que se trata de importes recibidos en préstamo, no hay tributación en IRPF. Además, si la operación se ciñe a lo que se considera la hipoteca inversa “típica”, es decir, la que cumple con las características antes señaladas, hay algunas ventajas fiscales adicionales en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. También se le reconocen algunas ventajas en materia de honorarios notariales y registrales.
Todo ello hace que la hipoteca inversa sea una opción que se debe tener muy en cuenta en situaciones en que se dispone de la titularidad de la vivienda habitual e interesa liquidar parte de su valor en vida. Los herederos podrán acabar por recibir la herencia, salvo el equivalente a la parte entregada en préstamo por la entidad más los intereses generados.
Las entidades que se encuentran facultadas por la ley a realizar este tipo de operaciones están supervisadas por los poderes públicos y tienen unas obligaciones legales muy relevantes, especialmente en cuanto a información y transparencia en sus ofertas contractuales, hasta el punto de tener que garantizar a los futuros clientes un asesoramiento previo e independiente. Con todo, es del todo recomendable dirigirse sólo a entidades de la mejor reputación y de la máxima solvencia.
